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履行义务有先后 违约责任

来源:上海合同纠纷律师 时间:2018-2-9 16:27:10

履行义务有先后 违约责任
案情:
  高先生有一套房屋欲出售,通过中介公司居间介绍后,与徐女士签订《协议书》一份,约定:甲方(高先生)尚未取得房屋的产权证,乙方(徐女士)愿意通过等待甲方办出产权证后以产权过户方式购买,房屋总价为85万元,甲方按照开发商规定的日期前往交易中心办理该房屋的产权证,甲、乙双方应于甲方取得产证之日起15日内在中介公司的组织下签订《上海市房地产买卖合同》;付款方式为:乙方应于签订本协议当日支付定金6万元给甲方;乙方应于2005年6月15日前向甲方支付15万元,……;甲方应于2005年6月30日前交房给乙方。当日,徐女士向高先生支付6万元的定金。2005年6月26日,高先生通过中介公司向徐女士发函,要求徐女士在接函后3日内支付应于6月15日前支付的15万元,但徐女士没有支付。之后,徐女士以高先生恶意拒收房款,在未解除协议的情况下将房屋另售他人为由起诉至法院,并要求高先生承担定金责任,退还高先生已收的定金6万元,并赔偿自己6万元。
  评析:
  高先生与徐女士签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应严格按约全面、切实履行。徐女士认为高先生恶意拒收房款,并在未解除协议的情况下将房屋另售他人的行为构成根本违约,故其依约行使合同解除权并主张双倍返还定金。对此高先生认为由于徐女士未按约支付房款及签订合同,违约在先,故高先生同意解除合同,但其有权没收定金。根据双方协议约定:乙方应于2005年6月15日前向甲方支付15万元,甲、乙双方应于甲方取得产证之日起15日内在中介公司的组织下签订《上海市房地产买卖合同》,甲方应于2005年6月30日前交房给乙方,高先生与徐女士在房屋买卖过程中互负付款、交付义务,并设定有先后履行顺序。现在负有先履行义务的徐女士未能举证证实其6月15日付款的事实,高先生对此否认,那么应有徐女士承担举证不能的责任,即承担对其主张不利的法律后果,法院对此应不予认定。退一步讲,即使付款遭拒,徐女士应将该款提存或交由中介居间方监管,并以积极作为的方式催办交房及签订买卖合同。而高先生交给中介公司的律师函,中介公确认收到,作为居间方,理应履行如实报告的义务,所以可以推定徐女士知晓该函件内容,但徐女士仍未据此履行。鉴于徐女士未按约履行付款义务在先,构成违约。关于徐女士已向高先生支付的购房定金,为违约定金,一旦给付一方不履行约定义务,其无权要求返还定金,因此徐女士请求双倍返还定金的主张不应得到法院的支持。
  判决:
  法院依据双方的合意,判决高先生与徐女士签订的《协议书》予以解除,对徐女士其余诉讼请求予以驳回。


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