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什么是根本违约导致的法定解除?

来源: 时间:2018-2-10 16:35:08

【案情】

  2000年1月5日,原告赵某与被告龙华房地产公司签订商品房殉销合同,双方约定,被告将其建设的商品房,龙华花园别墅C幢18号住宅,建筑面积337平方米销售给原告,原告应在2000年1月5日前支付全部房价款70万元;被告应在2000年1月58前将该C18房交付原告使用。被告交付的房屋必须经过建设工程质量监督部门验收,工程质量达到合格等级以上。

  由于被告原因,在交房后5年内出现主要承重结构损坏不能安全住用的,被告退还原告全部购房款,原告将房屋退还给被告。被告交房后,原告在装修时发现,该房屋楼层地板较薄,承重不够,不能铺设花岗岩,钢筋外露锈蚀,屋面防水层渗漏等质量问题。经鉴定,该房主体存在的瑕疵,对原告使用该房屋产生较大影响。虽然该质量问题并非不能通过补强加固措施而得以解决,但双方因分歧太大,无法达成一致意见。原告遂诉至法院,要求解除合同。

  【问题】

  本案中,原告是否有权解除合同?为什么?

  【评注】

  本案涉及根本违约导致的合同解除权问题。

  依照《合同法》第94条第1款第(4)项的规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,对方可以解除合同。当事人一方迟延履行债务,无论是否为迟延履行主要债务,只要其致使对方的合同目的不能实现,无须经过催告即可解除合同。当事人一方有其他违约行为,致使不能实现合同目的,对方也可以解除合同。其他违约行为是指拒绝履行、迟延履行以外的其他违约行为,这些行为通常包括:

  (1)因可归责于债务人事由履行不能,或即使履行但不能实现合同目的的。首先,在此种情况下,非违约方虽然可以请求赔偿损失,但只要合同不解除,就不能从合同关系中脱离出来,而且在双务合同中,还要履行自己的债务,这对非违约方的保护明显不利。其次,由于合同目的已无法实现,即使这种关系勉强维持,也无实际意义。如果允许解除合同,非违约方还可以另外采取措施,谋求补救办法,减少损失,对社会经济发展有利。再次,合同解除对有过错的违约方是一种制裁。另外,既然客观原因造成了合同不能履行都可以解除合同,对于可归责于债务人的履行不能,或者即使履行会严重影响合同目的的,当然可以解除合同。

  (2)瑕疵履行或不当履行而导致合同目的不能实现。瑕疵履行是指债务人交付的标的物不符合合同约定的质量要求。瑕疵履行只有在使合同目的不能实现时,对方才可解除合同。如果瑕疵履行并不严重,可以采取修理、更换的方式,或降价的方式予以补救的,合同目的能够实现,对方不能解除合同。

  (3)部分履行,致使合同目的不能实现的,对方也可以解除合同。此外,依据《合同法》第148条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、第13条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  本案中,被告交付的房屋质量不符合合同约定,且影响原告居住,已使原告订立商品房买卖合同的目的落空,原告依法享有合同解除权,有权解除合同。


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